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热门TAG标签:日本房产

现在是购买日本房地产的好时机么?

来源:未知 作者:dd 人气: 发布时间:2019-01-29
摘要:1年时间眨眼之间就过去了,日历已经翻到了2019年。和往年一样,今年我还是和一批老朋友聚在一起辞旧迎新,不同的是这次酒足饭饱之后,大家围绕着日本不动产价格是否会继续坚挺

1年时间眨眼之间就过去了,日历已经翻到了2019年。和往年一样,今年我还是和一批老朋友聚在一起辞旧迎新,不同的是这次酒足饭饱之后,大家围绕着日本不动产价格是否会继续坚挺下去以及对日本经济的这一问题产生了激烈的争论。

一位前几年开始从事房地产销售的朋友认为日本的房地产固然有过泡沫,但经过里曼金融危机等冲击已基本消除,界上日本房地产可以说是价廉物美,此时不买更待何时?

他还认为尽管中国收紧了外汇外流的管道,但是富裕起来的亚洲人正在不断走进日本,他们有望成为支撑日本房地产景气的新生力军。

而一位长期从事贸易工作的朋友则不以为然,认为支撑日本房地产市场规模和景气的主力军是日本人,其次是包括年金等金融机构在内的国外投资大鳄,而不是零零散散的海外散户。问题是长期支撑着房地产市场景气的日本人消费者的规模在不断缩小,再也不可能像时代那样来抢购房地产了。所以,现在价格奇高的房地产必将随着2020年东京奥运会的结束而出现价格大幅下跌的现象,现在决不是购买日本房地产的好时机。

对此论点,那位房地产销售商朋友立即反击:“可是,日本的房地产可是越卖价格越贵呀!而且新房子还都卖光了。”

平时朋友之间相聚时,我很少参与这类争论,这次因为喝了一点酒,脑袋有点热,也参与其中热烈地议论了起来。事后细想,觉得双方的观点差距那么远,还是和怎么看日本经济实力和有关。

确实从日本发表来看,日本经济状况非常不错。内阁府景气动向指数研究会去年12月13日发表称:“经确认始于2012年12月的经济扩张期到去年9月已超越‘伊奘诺景气’(1965至1970年)创下战后第二长的记录。”

而且,内阁府还认为景气仍将保持持续扩张的势头,有望追上战后最长记录。立正大学教授吉川洋为的景气动向指数研究会还否认了经济一度倒退的观点。

然而,日本老百姓不认账,认为感受不到持续景气的好处。自从1992年崩溃以来,这20多年里,工薪阶层的平均收入降低了20%。所以,第2次安倍问世后,尽管企业给员工加了一点钱,但是杯水车薪,不足以抵消长年的收入减少而出现的缺口。工薪阶层占日本的主流,他们的收入下降自然影响了整个日本社会的气氛。

在东京经营餐饮业的华人老板近几年都在叹息,说日本人的消费能力下降了,客单价现在反倒是访日中国人或旅日中国人为高了。

两相印证,给人以自信,似乎说持续的景气并没有给日本带来实质性的好处并不为过。可是,统计数据又从另方面印证了日本经济的强大和社会的富庶。

拿个人金融资产来看吧,处于期的1990年时达到1,017万亿日元,而现在则超过1,800万亿日元。也就是说,在工资下降的这20多年里,日本人的个人金融资产却大涨了80%,意味着从刚问世的婴儿到百岁老人,日本人平均每人拥有1,400万日元(约合人民币85万元)的金融资产。3人家庭就等于拥有4,000万日元(243万元),这还不包括房地产资产。

尽管许多日本人不认可自己拥有那么多金融资产,但总部设在苏黎世的瑞信银行(Credit Suisse) 旗下的瑞信研究院发布的《2016全球财富报告》却指出,拥有100万美元以上资产的“百万富翁”,日本有282.6万人,比前一年增加了近74万人,増加率为世界第一。

虽然这批百万富翁高产潮的出现和美元汇率走低有关,但是数字还是惊人的。有一位曾经担任过日本国税调查官的作家大村大次郎指出:“这批新增百万富翁都是很久以前就拥有大量大公司股票的人,而不是现在才开始玩股票的新人。他们的资产升值来自大企业的股票分红。”

从日本企业股票分红金来看,2005年为4.6万亿日元、09年5.5万亿日元、12年7.0万亿日元、15年10.4万亿日元、17年12.8万亿日元。也就是说,从09年开始才过了短短的9年时间,股票分红就翻了1倍多。

大村大次郎还强调说,除了个人金融资产之外,日本的外汇储备是整个欧洲的2倍,折均则是世界第一。海外纯资产约3万亿美元,也是世界第一。所以,说日本人是世界上最富的人,此话没错。

可是,绝大多数日本人还是没有能够体会到这种富裕感。据经合组织(OECD)统计,工业发达国家全都涨了工资,和20年前相比,欧盟、美国平均収入增加了30个百分点,而只有日本人的工资却减少了20个百分点。

那个大村大次郎愤愤然地说,两相对比,日本的工薪阶层的收入和欧美差了50个百分点。而日本企业并不穷。截至2017年末,日本企业内存款多达446万亿日元,最近15年左右增加了1倍多。这笔钱相当于日本的8至9年的国家税收。如果用来涨工资,日本分分秒秒可以量产出许多新的百万富翁。

可是,日本企业不敢这么做,面对直追而来的中国企业,他们需要把这笔钱放在产品开发、维持竞争力和企业发展方面。所以,能够买得起豪宅的日本人很难量产,日本房地产确实面临着2020年东京奥运会后价格下跌冲击的。

上海出生。曾下乡生产建设兵团。上海外国语大学日语专业毕业后,曾在该校任教。1985年留学日本,在日本读完硕士、博士课程。现在是旅居日本的华人作家、评论家。

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责任编辑:dd