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全球楼市最高峰已过 巴菲特为何此刻盯上大城市小中介?

来源:未知 作者:dd 人气: 发布时间:2018-09-29
摘要:2018年9月,-巴菲特把投资版图扩展到伦敦楼市,伯克希尔哈撒韦公司没有收购写字楼、酒店或是购物中心,而是入股了当地一家老牌房产中介公司。 在伦敦,巴菲特没有选择第一太平戴

2018年9月,-巴菲特把投资版图扩展到伦敦楼市,伯克希尔哈撒韦公司没有收购写字楼、酒店或是购物中心,而是入股了当地一家老牌房产中介公司。

在伦敦,巴菲特没有选择第一太平戴维斯等房地产经纪五大行进行投资并购,而是同伦敦本地的小中介“Kay&Co”签署了合作协议。合作双方披露,Kay&Co旗下仅有的三店,都将与伯克希尔哈撒韦旗下的美国房产中介集团HomeServices进行重组,未来十年将增加10个办公室,专注于伦敦市中心的房地产市场。

早些时候,HomeServices把的房产中介RubinaRealEstate招致麾下,首次进入市场。股神的布局促使人们将好奇心投向房产中介行业及其主导的存量房市场。

资本纷纷押注这一领域,巴菲特的投资并非孤例。一级市场最为引人瞩目的房产中介行业融资发生在中国。近一年内,中国内地的房产中介龙头链家集团先后引入了万科和融创中国作为股东,估值高达466亿元。

二级市场更是有多家中介机构完成融资。2018年7月,国际房地产五大行之一的戴德梁行赴美IPO,万科旗下的万科物业以认购私募配售的方式买入该公司4.9%的股权,双方称将在大中华区的商办和综合住宅物业方面进行合作。

几乎同一时间,从美股市场退市的易居中国在联交所重新上市,包括恒大、碧桂园、万科、富力、融创等在内的26家中国地产百强企业集体入股。招股书中,易居中国称将重点拓展二手房经纪业务。登陆联交所后,股价表现平稳。

稍早时候,美国房地产电商巨头Redfin在纳斯达克上市,当前市值为16亿美元,目标是追赶市值64亿美元的互联网中介平台Zillow。

房地产公司融资或IPO的消息已经很罕见,但房产中介在资本市场的集体亮相给整个楼市带来了新看点。评估中介公司和房产经纪行业的价值高低,房价波动因素要让位于楼市总体成交量变化,成交量不仅限于住宅买卖成交额,也包括公寓、写字楼、酒店和商业中心的租赁成交额。

全球楼市的价格指数可能迎来金融危机后的止涨下跌拐点,但这不一定会造成成交量的下降。环顾全球,哪些楼市的交易持续活跃?又有哪些楼市的成交量出现萎靡?

根据仲量联行最新统计显示,2018年第二季度的全球主要城市不动产投资成交量排名中,同比增长较大的是悉尼(54%)、东京(38%)和(45%),同比下跌幅度较大的有(-56%)、(-47%)、迪拜(-35%)、(-48%)、雅加达(-75%)和马德里(-55%)。

首先,全球房地产市场的成交量在2018年上半年保持了积极态势。其中,第二季度的全球楼市成交额同比增长了10%,达到1730亿美元。上半年的总成交额则同比2017年H1增长了13%,这是2007年以来表现最强劲的上半年楼市。

其次,美国及其所在的亚太地区,不动产投资成交额增长执全球之牛耳。在美国,2018年上半年累计的总成交额达到132亿美元,同比增长9%。整个亚太市场的增长规模也创下新高,上半年累计成交额810亿美元,同比大增29%。

包括贸易争端和不确定性在内的风险正在累计,但全球不动产市场仍保持着发展和增长的势头。全球风险主要来自两方面:与、和伦敦正在进行贸易战的角力和再平衡,世界主要央行在货币政策上的分歧也在加大。不过,与其他产业相比,不动产的资产保值和经营现金流水平相对稳定,无论是个人置业者还是机构投资者,都助推了房地产行业投资成交额的持续规模化增长。

以悉尼为代表的澳新楼市罕见地出现了房价下跌,不过这种趋势没有扩散到全球。除了不动产投资成交额的规模化增加,另外一些指标也表明全球主要楼市仍处于活跃状态。

美国的住宅空置率维持在5.2%的低水平,租住率过去一年内上涨了2.4%;英国继续推进旨在解决供不应求的新建住宅规模化增加的计划,2018年的住宅投资有望超过2017年的24亿英镑创下历史新高;中国内地严格的楼市性政策下,最新出炉的8月份80个主要城市的房价大部分同比上涨。

对于中介机构和房产经纪行业,市场流动性比价格更加重要。但一些楼市的流动性面临政策性的,成交量有可能随之锐减。

和楼市已经启动对外国人的住宅限购政策,境外人士被在当地楼市购买二手房,这意味着交易市场上只剩下本地需求。不同点在于,此前收紧了外国人购房贷款的审批,暂时没有跟进这项政策。

马来西亚新任总理对外称,前任批准的大型填海造城项目将卖给外国人。目前这一说法尚未实施,但市场担忧一旦出台外国人限购令,将不仅仅针对某一个项目。

在中国,楼市流动性的政策最为繁多。比如,货币政策正式进入加息周期,多家商业银行的住房按揭贷款利率已经上浮,有分析师预期楼市价格至少会在5-7年时间内,在当前的基础上下跌50%,形成普遍的“买涨不买跌”的市场情绪。

再比如,收紧住房公积金贷款政策,缴存年限与贷款额度挂钩,将一部分青年群体的购房排除在刚需之外,同时要求公积金提前仅限原户籍省会及所在地城市,进一步压缩低成本楼市杠杆资金的总量和流动空间。

一系列流动性的政策使得中国内地的二手房市场冰封,这也导致中国的房地产经纪行业和中介机构公司遭受重创,规模最大的链家地产开始撤并线下门店,把主要精力放在房地产互联网平台上,同时推出了交易中间的金融服务业务。

总体来看,大型中介机构由于布局广泛、业务模式较重,往往最先受到市场萎缩的冲击。而对于巴菲特押注的伦敦市中心小型中介,在市场大势波动中变现可能会更加坚挺。

责任编辑:dd